Eigenbedarfskündigung des Vermieters

Seit 1971 besteht das heute noch gültige Kündigungsschutzsystem, das einen Mieter vor einer überraschenden Mietvertragsbeendigung schützt. Er selbst kann aber jederzeit das Mietverhältnis unter Einhaltung der geltenden Fristen beenden. Im Gegenzug muss der Vermieter bei einer Kündigung ein berechtigtes Interesse geltend machen.

Um einem Mieter mit unbefristetem Mietvertrag kündigen zu können, wird vom Vermieter oft der Eigenbedarf an dem Objekt (Hauptkündigungsgrund in Deutschland) angemeldet. Dieser muss schriftlich begründet werden und liegt vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst, enge Angehörigen seiner Familie oder eine zum Hausstand gehörende Person zu Wohnzwecken benötigt.
Zu den engen Angehörigen zählen die Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister und eventuell auch seine Stiefkinder. Hat der Vermieter darüber hinaus neben dem Verwandtschaftsgrad auch ein enges Verhältnis zu eines der übrigen Familienmitglieder, so kann er auch für dieses den Eigenbedarf anmelden. Für alle übrigen Familienangehörige besteht diese Möglichkeit nicht.
Eine zum Hausstand gehörende Person ist eine pflegende Betreuungsperson oder die Haushälterin der Vermieterfamilie.

Der Grund des Eigenbedarfs ist einmal festzulegen und darf danach nicht mehr geändert werden. Bei der Begründung ist es erforderlich, dass der Vermieter Angaben bzgl. des Einziehenden macht und darlegt, warum gerade diese Person das Mietobjekt benötigt. Die Gründe für eine Eigenbedarfsanmeldung müssen in jedem Fall nachvollziehbar sein. Der bloße Wunsch des Vermieters wieder sein Mietobjekt zu bewohnen, ist als Begründung nicht ausreichend. Ein gültiger Grund ist die Beanspruchung als Altersruhesitz oder wenn ihm selbst gekündigt wurde.

Eine Ausnahme stellt die Sozialklausel dar. Beruft sich der Mieter auf diese Härteklausel, dann ist die Eigenbedarfskündigung trotz einer nachvollziehbaren Begründung hinfällig oder kann zumindest hinausgezögert werden. Der Mieter kann vorerst in dem Mietobjekt wohnen bleiben, wenn er seinen Widerspruch gegen die Kündigung in schriftlicher Form verfasst und diesen dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen lässt.
In die Sozialklausel fällt beispielsweise das hohe Alter eines Mieters, sein Gesundheitszustand, dessen Verwurzelung in seiner Wohngegend aufgrund seiner langen Mietdauer oder wenn kein angemessener finanziell tragbarer Ersatzwohnraum zu finden ist. Die erfolglose Suche sollte für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung vom Mieter dokumentiert werden.

Täuscht ein Vermieter einen Eigenbedarf vor und kann ihm das auch nachgewiesen werden, so ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam und er macht sich wegen Betrugs strafbar. Darüber hinaus ist er damit zum Schadenersatz verpflichtet. Dazu gehören die dem Mieter durch den Umzug entstandenen Kosten z. B. für den Umzug, Makler, Telefonanschluss, Inserate, eventuelle Lagerkosten und die Differenzmiete für die maximale Dauer von drei Jahren.