Mietminderung

Durch einen Mietvertrag gehen sowohl der Vermieter als auch der Mieter Verpflichtungen ein. So verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der Räumlichkeiten und der Mieter zur Zahlung einer Miete an den Vermieter. Darüber hinaus verpflichtet sich der Vermieter, die vermietete Wohnung in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und notwendige Maßnahmen auf eigene Kosten zu erledigen.

Kommt es nun zu einem Mangel an der Mietwohnung, so kann die Miete gemindert werden, wenn eine spürbare Beeinträchtigung der Wohnqualität vorliegt. Der Grund für diese Beeinträchtigung muss für den Mieter erheblich und nachhaltig sein. Geringfügige Beeinträchtigungen rechtfertigen keine Mietminderung.
Der Mieter hat aber auch bei geringfügigen Beeinträchtigungen das Recht auf Mängelbeseitigung und kann dazu einen angemessenen Teil der Miete zurückbehalten.

Bei der Durchsetzung der Mietminderung ist einiges zu beachten: So muss der Vermieter grundsätzlich einer Mietminderung nicht zustimmen, diese ist aber per Gesetz für die Zeit der Beeinträchtigung bereits geregelt. Wichtig für den Mieter ist nur, dass er bei Auftreten eines Mangels, diesen sofort dem Vermieter anzeigt, ob er die Miete mindern möchte oder nicht.

Bei der Anzeige des Mangels kann der Mieter dem Vermieter gleich ankündigen, dass er die Miete um einen bestimmten Betrag kürzen wird. Der Mieter dokumentiert durch eine zusätzliche schriftliche Anzeige und der Festsetzung einer angemessenen Frist zur Behebung des Mangels die Dauer der Mietminderung bzw. Zurückbehaltung.
Mit der eigentlichen Anzeige des Mangels kann die Mietminderung vollzogen werden. Der Mieter muss auch nicht warten, bis sein Schreiben den Vermieter erreicht oder die gesetzte Frist verstrichen ist. Es ist auch nicht entscheidend, ob der Vermieter überhaupt Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels trifft und wie lange er für die Abschaffung benötigt. Selbst bei einem unverzüglichen Handeln seinerseits ist die Mietminderung gültig.
Ohne diese Mängelanzeige hat der Mieter allerdings keinen Anspruch auf Behebung und darf auch nicht die Miete mindern.

Durch eine Mietminderung schuldet der Mieter dem Vermieter nicht den geminderten Betrag. Er muss ihn auch nicht nachzahlen, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Dies unterscheidet die Mietminderung von der Zurückbehaltung eines Teils der Miete beispielsweise bei geringfügigen Beeinträchtigungen. Kommt der Vermieter der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist nach, so müssen vom Mieter auch die zurückbehaltenen Mietbeträge nachgezahlt werden.
Die Miete kann zwar auch rückwirkend gekürzt werden, aber es empfiehlt sich, die Mietminderung mit der Zurückbehaltung zu kombinieren. Da die Miete im Voraus gezahlt wird, kann der Mieter bei Zurückbehaltung eines Teilbetrages beim nächsten Zahlungstermin seine Miete um den entsprechenden Betrag kürzen.